De krapte op de huizenmarkt is in Nederland al jaren een van de grootste problemen. Starters vinden amper een betaalbaar stekkie, jongeren blijven noodgedwongen bij hun ouders wonen en de wachtlijsten voor sociale huur zijn eindeloos.
Maar hoeveel invloed heeft migratie eigenlijk op de Nederlandse huizenmarkt?
Een recente studie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt met opvallende getallen. Volgens hen was migratie in de afgelopen tien jaar goed voor zo’n 60 procent van de extra vraag naar woningen in Nederland.
En dat is niet de enige bevinding die het debat over woningnood en immigratie nieuw vuur kan geven.
Migratie leverde 435.000 extra bewoonde huizen op
Het EIB bekeek hoeveel mensen tussen 2015 en 2024 naar Nederland zijn gekomen en in hoeveel huizen zij uiteindelijk gingen wonen.
In die jaren kwamen er ongeveer 2,2 miljoen migranten het land binnen.
Lang niet iedereen bleef. Eind 2024 woonden van die groep nog zo’n 1,4 miljoen mensen in Nederland.
Samen vulden zij ongeveer 435.000 woningen.
Daarmee kwam naar schatting circa 60 procent van de extra woningvraag in die tien jaar voort uit migratie.
De rest van de groei komt vooral doordat huishoudens gemiddeld kleiner worden.
Denk aan mensen die op zichzelf gaan, stellen die uit elkaar gaan en ouderen die na het overlijden van hun partner alleen blijven wonen.
Kortom: migratie blijkt een flinke motor achter de stijgende vraag naar woningen.
Arbeidsmigranten zijn veruit de grootste groep
Het EIB keek niet alleen naar asielzoekers, maar naar meerdere migratiestromen.
Ze maakten onderscheid tussen arbeidsmigranten, kennismigranten, asielmigranten, internationale studenten en overige migranten.
Volgens het onderzoek komen arbeidsmigranten het meest naar Nederland.
Toch zit daar een belangrijk verschil met andere groepen.
Ongeveer 60 procent van de arbeidsmigranten vertrekt binnen tien jaar weer.
Daardoor drukken zij op de lange termijn minder zwaar op de woningvraag dan je op basis van de instroom zou denken.
Veel arbeidsmigranten blijven tijdelijk hier en gaan uiteindelijk weer terug naar het buitenland.
Asielmigranten blijven veel vaker langdurig
Bij asielmigranten ziet het EIB juist een ander patroon.
Hoewel er minder asielmigranten binnenkomen dan arbeidsmigranten, vestigen zij zich volgens het instituut juist veel vaker blijvend in Nederland.
Dat tikt door op de woningmarkt.
Wie hier lang blijft, heeft ook voor langere tijd woonruimte nodig.
Volgens de onderzoekers was de structurele invloed van asielmigratie op de woningvraag in de afgelopen tien jaar daardoor bijna net zo groot als die van arbeidsmigratie.
Opvallend, want de totale instroom van beide groepen verschilt sterk.
90 procent van asielmigranten belandt in de sociale huursector
Een ander belangrijk punt uit het onderzoek gaat over sociale huur.
Volgens het EIB stroomt ongeveer 90 procent van de asielmigranten die een woning krijgen door naar sociale huur.
Andere migrantengroepen komen juist vaker in de particuliere huursector terecht en, minder vaak, in koopwoningen.
Daardoor is het aandeel van asielmigratie in de extra vraag naar sociale huurwoningen aanzienlijk, aldus het instituut.
In discussies over de woningmarkt hoor je vaak dat zo’n 7 procent van de sociale huurtoewijzingen naar statushouders gaat.
Volgens het EIB vertelt dat percentage niet het hele verhaal over de druk op de woningvraag.
Veel sociale huurwoningen gaan namelijk naar mensen die al in een andere sociale huurwoning wonen.
Als zij verhuizen, komt hun vorige woning weer vrij.
Maar bij huishoudens die voor het eerst de woningmarkt betreden, ontstaat juist extra vraag.
Daarom moet je bij het inschatten van de invloed van asielmigratie vooral kijken naar de extra vraag naar woningen, stelt het EIB.
Wat merk je hier als woningzoeker van?
Voor starters en andere woningzoekers is de krapte elke dag voelbaar.
Zoek je een betaalbare huurwoning, dan kun je – afhankelijk van de regio – jaren op de wachtlijst staan.
Op de koopmarkt hebben mensen met een modaal inkomen het ook lastig.
Het EIB-onderzoek laat zien dat demografie een grote rol speelt bij het bepalen hoeveel nieuwbouw er nodig is.
Dat betekent niet dat migratie de enige boosdoener is.
Ook het aanbod aan woningen, de bouwproductie, de samenstelling van huishoudens en het bestaande tekort tellen mee.
De studie focust vooral op de vraag hoeveel extra huizen nodig zijn door veranderingen in de bevolking.
Komende tien jaar zijn opnieuw honderdduizenden huizen nodig
Het EIB keek ook vooruit naar de komende tien jaar.
Blijft migratie ongeveer in lijn met de huidige trend, dan leidt dit volgens de onderzoekers tot een extra vraag van zo’n 340.000 woningen.
Dat is minder dan de 435.000 woningen die door migranten uit de periode 2015–2024 werden bewoond.
Dat komt vooral doordat de netto-instroom van arbeidsmigranten, kennismigranten en internationale studenten naar verwachting afneemt.
Bovendien vertrekken in de komende jaren ook weer mensen die eerder naar Nederland zijn gekomen.
Daarom zal de groei van de woningvraag door migratie geleidelijk wat afvlakken, verwachten de onderzoekers.
Minder migratie kan de woningvraag fors drukken
Het EIB rekende ook door wat er gebeurt als de netto migratie rond de 50.000 personen per jaar wordt gehouden.
Dat sluit aan bij een eerder advies van de Staatscommissie Demografische Ontwikkeling.
In dat scenario komt de extra woningvraag door migratie in de komende tien jaar uit op ongeveer 235.000 woningen.
Dat is zo’n 105.000 woningen minder dan bij de trendmatige ontwikkeling.
Daarvoor zou vooral een stevige beperking van de asielmigratie nodig zijn, aldus het EIB.
Het blijft een rekenvoorbeeld; het is geen voorspelling dat dit beleid er ook echt komt.
Krapte op de woningmarkt blijft voorlopig groot
Hoewel het EIB verwacht dat de groei van de woningvraag na 2030 afneemt, lost dat de huidige krapte niet zomaar op.
Integendeel.
Tot richting 2030 blijft de vraag juist hoog, zegt het instituut.
Dat komt onder meer doordat er nog mensen in opvang zitten die moeten doorstromen naar reguliere woonruimte.
Ook is er een grote groep jongeren die graag op zichzelf wil wonen, maar daar nu geen kans voor krijgt.
Het bestaande tekort lost dus niet vanzelf op als de bevolkingsgroei afzwakt.
Er zijn de komende jaren nog steeds veel nieuwe huizen nodig om de achterstand in te lopen.
Heel grote bouwprojecten mogelijk minder logisch
De onderzoekers zetten bovendien vraagtekens bij megaprojecten die pas na lange tijd woningen opleveren.
Na 2030 kan de structurele vraag naar woningen namelijk flink lager uitvallen, aldus het EIB.
Bij een trendmatig scenario verwachten ze op termijn ongeveer 35.000 extra woningen per jaar nodig te hebben door migratie.
Daarbovenop komt naar verwachting jaarlijks zo’n 15.000 woningen aan vraag door kleinere huishoudens.
Samen is dat ongeveer 50.000 woningen per jaar.
Dat ligt onder de woningbouwproductie die Nederland de afgelopen jaren heeft gehaald.
Daarom waarschuwt het EIB om zeer langlopende bouwinvesteringen zorgvuldig af te wegen.
De woningmarkt na 2030 kan er immers anders uitzien dan vandaag.
Onderzoek zet debat over migratie en wonen weer op scherp
De EIB-conclusies zijn relevant voor het debat over de woningcrisis.
Er wordt al jaren gediscussieerd over de impact van migratie op het tekort aan betaalbare woningen.
Met dit onderzoek brengt het instituut die invloed concreter in kaart.
De cijfers laten zien dat migratie een groot aandeel had in de extra vraag van de afgelopen tien jaar.
Maar de studie laat ook zien dat verschillende groepen anders uitpakken op de woningmarkt.
Arbeidsmigranten vertrekken relatief vaak weer, terwijl asielmigranten veel vaker blijven en vooral in de sociale huursector terechtkomen.
Voor beleid is dus zowel de omvang als de samenstelling van migratie belangrijk bij het plannen van nieuwbouw.
Wat nu te doen in Nederland?
Volgens het EIB ligt de grootste uitdaging op de korte termijn.
Tot 2030 blijft de woningbehoefte hoog en zijn oplossingen nodig die snel extra woonruimte opleveren.
Op langere termijn kan de vraag juist flink teruglopen, zeker als de migratie omlaag gaat.
Dat roept een belangrijke beleidsvraag op.
Moet Nederland vooral harder bouwen, de bevolkingsgroei via migratie temperen, of beide combineren?
Het nieuwe onderzoek geeft geen simpel antwoord op alle problemen van de woningmarkt.
Wel maakt het duidelijk hoe groot de invloed van migratie op de extra vraag was volgens de EIB-berekeningen.
Dat zal de discussie over immigratie, sociale huur en de toekomst van de Nederlandse woningmarkt ongetwijfeld verder aanwakkeren.
Wat vind jij: moet Nederland migratie beperken om de druk op de woningmarkt te verlagen, of moet de overheid vooral veel meer woningen bouwen?
